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商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系认定

作者 lawyermr 浏览 发布时间 2017-11-10 19:12:26

  我们认为,商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系。

  1.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同相互独立。理由是:

  (1)当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后,其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化,但并没有使贷款合同被宣布无效或者被撤销的情形出现,人民法院不得因此而宣布商品房按揭贷款合同无效或者撤销之。该合同是否能够继续存在,依赖于合同双方的意思。如借款人仍具有还款能力,贷款合同仍可能存续。由此,商品房按揭贷款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性。

  (2)商品房买卖合同订立后,买受人支付一定比例的购房款并通过按揭贷款的方式将剩余款项一次性支付给了出卖人,从而完成了己方在商品房买卖合同当中的合同义务。当出卖人将符合合同约定的商品房交付予买受人从而完结其合同项下之义务后,商品房买卖合同因履行完毕而归于消灭,但商品房按揭贷款合同并未消灭。一般言之,该合同会继续存在十几年甚至更长。因此,商品房按揭贷款合同在消灭上与商品房买卖合同不具有从属性。

  2.商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同紧密联系。理由是:

  (1)买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难,其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中,在买受人(借款人)与银行(贷款人)签订了商品房按揭贷款合同之后,银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人,买受人不得也无法将该贷款挪作他用;

  (2)现实中的的买受人一般是普通百姓,他们的付款能力尤其是一次性付款能力相对较弱。同样,其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此,银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房(含现房及期房)作为担保物为贷款合同提供担保。即此,买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。

  综上,商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间系既具紧密联系但又相互独立的合同关系。

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